Optimisation fiscale
Par les solutions juridiques

Cette solution s’adresse aux contribuables qui sont fortement imposés sur leurs revenus fonciers ou à ceux qui veulent développer leur patrimoine immobilier en bénéficiant d’une aide sur le plan fiscal.

La mise en location nue (sans meubles) d’un bien permet au propriétaire de percevoir des loyers qui sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers. Si les charges (taxe foncière, prime d’assurance, intérêts d’emprunt, travaux) sont supérieures aux revenus, le contribuable constate un déficit foncier.

Ce déficit foncier peut être imputé sur les autres revenus fonciers du contribuable (loyers provenant d’autres biens loués nus, ou de parts de SCPI), puis sur son revenu global (jusqu’à 10 700€). Au-delà de ce montant, sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.

Seuls les époux peuvent établir une donation au dernier vivant. Les concubins ou partenaires de PACS peuvent effectuer des donations de biens présents mais ils ne peuvent pas réaliser de donation de biens à venir. Tous les époux mariés peuvent consentir une donation de biens à venir, quel que soit leur régime matrimonial.

La donation au dernier vivant permet au conjoint survivant d'avoir une autonomie totale pour la gestion de son patrimoine.

C'est une alternative à la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale qui présente plusieurs avantages :

• Maintien des abattements et de la progressivité du barème fiscal. Contrairement à la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale qui a pour effet d'alourdir les droits de succession dus par les enfants (perte de l'abattement fiscal et de la progressivité du barème au premier décès)
• • Le conjoint peut cantonner et laisser aux enfants certains biens (sans que cela ne soit considéré comme une donation)

Rédiger un testament permet de modifier la répartition légale des biens au jour du décès. En effet, à défaut de volonté exprimée par le défunt, c’est en vertu de la loi que sont nommés les héritiers et que sont fixés leurs droits dans la succession. Cela offre sur le plan fiscal la possibilité de prendre en charge les frais et droits sans taxation supplémentaire.

Le testament est un moyen de léguer à la personne de votre choix vos biens avant votre décès, pour qu’elle puisse en jouir par la suite. Préparer avant son décès une donation en nue-propriété par exemple destinée à ses enfants pour diminuer sa succession et jouir d’une réduction d’impôt.

Par ailleurs, concernant toujours la transmission de biens et de patrimoine, la transmission du patrimoine professionnel avec le dispositif Dutreil a pour objectif de faciliter la transmission des entreprises familiales.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne toute personne ayant un patrimoine évalué à plus de 1 300 000 €. Il existe toutefois plusieurs moyens de tendre vers l’optimisation fiscale de son IFI :

• Investir dans certains dispositifs donnant lieu à une réduction ou exonération de l’IFI (œuvres d’art, pacte Dutreil, nue-propriété ou démembrement d’un bien)
• Céder ou vendre des biens immobiliers
• S’expatrier
• Faire une donation temporaire d'usufruit. L'actif de l'IFI ne prend pas en compte la nue- propriété. Ainsi, en optant pour le démembrement de votre propriété, vous pouvez donner temporairement l'usufruit et garder la nue-propriété pour pouvoir réduire votre base taxable.