Immobilier

La loi Pinel Outre-Mer est un dispositif de défiscalisation immobilière en vigueur depuis le 1er janvier 2013. Elle étend à l’outre-mer la loi Pinel en permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf ou réhabilité sur les territoires ultra-marins. La loi Pinel Outre-Mer concerne les acquisitions de logements au sein d’un bâtiment d’habitation collectif. Les logements doivent être neufs, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter dans les Départements, Territoires et Communautés d’Outre-Mer (DOM-TOM), destinés à la location en résidence principale. Les villas individuelles ou jumelées sont donc exclues du dispositif depuis le 1er janvier 2021.

Pour bénéficier de la loi Pinel Outre-Mer, il suffit d’être un contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (couple non marié/pacsé, frère et sœur…). Dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts. La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et jouissance).
Pour la loi Pinel Outre-Mer, le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel de 300.000 € et limité à deux opérations par an sur ce type d’investissement. Comme en métropole, avec le dispositif Pinel Outre-Mer, l’investisseur a la possibilité de louer le logement acquis à ses ascendants (parents) ou descendants (enfants) et de bénéficier de la défiscalisation sur toute la durée de location.

Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10.000 €. Ce plafond s’applique sur les investissements en défiscalisation Pinel (ce plafond est relevé à 18.000 € pour les investissements en loi Pinel Outre-mer cf. calcul du plafonnement global des niches fiscales).

Le Pinel Outre-Mer, qui bénéficie aujourd’hui de taux de défiscalisation plus élevés, verra aussi l’avantage fiscal diminué comme pour la métropole. Mais le dispositif conservera des conditions plus intéressantes qu’un investissement en métropole :

Le dispositif Denormandie élargit les dispositions de la loi Pinel à l’investissement immobilier dans l’ancien avec travaux en améliorant la performance énergétique, pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2023. Plus concrètement, ce dispositif prend la forme d’une réduction d’IR accordée aux particuliers achetant un logement vide à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location.

Pour bénéficier de ce dispositif il faut que le logement soit situé dans une des 222 villes du programme national Action cœur de ville. Également, les biens immobiliers éligibles à ce dispositif doivent présenter au moins 25% de leur prix d’achat réservé à des travaux.

La réduction d’impôt est au maximum de 21% du prix de revient du logement (Prix acquisition du logement + Frais de notaire + Travaux) à raison de :

• 2% par année pendant les 9 premières années.
• 1% par année pendant les années 10, 11 et 12.

Cette réduction d’impôt peut bénéficier aux contribuables qui achètent puis rénovent le bien, comme à ceux qui achètent le logement à un promoteur qui a déjà fait rénover le bâtiment.

Les souscriptions de parts de SCPI dont 95% du produit servent exclusivement à financer un de ces investissements ouvrent droit également à la réduction d'impôt. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de cette dernière.

Le dispositif Cosse ou "Louer abordable" permet de bénéficier d'avantages fiscaux sur des revenus locatifs à la condition de louer un logement avec un niveau de loyer abordable. L'avantage fiscal est subordonné à un conventionnement avec l'Anah (Agence nationale de l’habitat). La loi de finances pour 2022 transforme le dispositif en réduction d'impôt, appelée Loc'Avantages, pour les conventions signées à partir du 1er mars 2022.

Le nouveau dispositif "Loc'Avantages" permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt (de 20 % à 65 %), s’ils mettent en location leur bien à un montant inférieur aux loyers du marché local et sous certaines conditions de ressources du locataire. Plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est élevée. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le propriétaire signe une convention avec l’Anah dans laquelle il prend différents engagements.

Neutraliser sa fiscalité avec les revenus de l’activité de la location en meublé est une opportunité fiscale très intéressante offerte par le législateur, facile à mettre en œuvre et accessible à tous. Le statut du loueur en meublé est un mode d'exploitation immobilière attractif sur le plan fiscal, juridique et financier. Pour bénéficier du statut de loueur en meublé, les locaux doivent être pourvus d’équipements mobiliers en quantité et qualité suffisantes indispensables à l’occupation du locataire. Ce qui est le contraire de la location nue qui permet à un bailleur de louer un logement sans aucun meuble.

Il existe deux statuts : le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Par définition, l’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur. Dans le cas contraire, on entre alors dans le cadre du Loueur Meublé Professionnel (LMP).

En matière de fiscalité, le statut de loueur en meublé (LMP ou LMNP) vous permet de choisir, selon le montant de vos recettes, entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Voici en synthèse un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients des deux statuts LMNP et LMP.

Tableau Comparatif LMP LMNP

En résumé, les principales différences entre les deux statuts de la location meublée sont le seuil LMNP/LMP, le déficit imputable sur le revenu global, l’IFI et le régime des plus-values.

La loi Censi Bouvard est un dispositif permettant aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés situés dans des résidences de services neuves, en cours d’achèvement ou rénovées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022 de bénéficier d'avantages fiscaux (réduction d’impôts, report de la réduction d’impôt, remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement).

Pour être éligibles au dispositif, les appartements doivent être meublés et situés dans des résidences avec services intégrés (blanchisserie, cuisine, ménage). Ces résidences peuvent être, par exemple, des résidences étudiantes, des résidences d’accueil et de soins longue durée avec un agrément qualité ou des résidences seniors. Le bien doit être loué meublé sous le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

Contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation, la loi Censi-Bouvard vous laisse libre d’acquérir plusieurs logements par an, dans la limite de 300 000 € HT. Vous cumulez ainsi les avantages fiscaux pour l’ensemble des biens possédés et vous n’avez pas à respecter de plafonds de loyers, de ressources du locataire ou de zonage.

Vous avez également la possibilité de le cumuler le dispositif Censi-Bouvard avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

La loi Malraux est une mesure d’allègement de la fiscalité immobilière qui s’adresse aux hauts revenus de France souhaitant investir dans un bien immobilier à rénover. Cette loi de défiscalisation dans l’immobilier ancien possède l’avantage de ne pas entrer dans le plafond des niches fiscales. Elle permet donc une économie significative, échelonnable sur une durée de quatre ans, pour un plafond de calcul de 400.000 € / an.

Cette opportunité d’optimisation fiscale permet d’obtenir jusqu’à 30% de réduction d’impôt sur le montant des travaux à partir du moment où le bien immobilier à rénover se situe dans un secteur sauvegardé et que l’engagement minimum de location est de neuf ans.

La loi Monuments Historiques de 1913 est un dispositif de défiscalisation immobilière dans l'ancien rénové. Cette loi a pour vocation la conservation et la restauration du patrimoine architecturale français.

Le dispositif consiste à mener des travaux de rénovation au sein d'un bien classé au registre de Monuments Historiques (ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques) et de bénéficier d’une fiscalité particulièrement attractive puisque l’intégralité de ces dépenses mais également les charges locatives et les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu imposable du contribuable qui les réalise sans limite et hors plafonnement des niches fiscales.

Pour cela, il est nécessaire de louer le bien en vide pendant 3 ans (régime du déficit foncier) et de conserver la propriété du bien durant 15 années. En effet, le fait de mettre en location un logement après avoir effectués des travaux éligibles aux réductions d’impôts de la loi MH relève du régime de droit commun et le bail minimum est de trois ans.

Les principaux concernés sont les contribuables fortement imposés qui vivent sur le sol Français. L’investissement dans un Monument Historique est un investissement immobilier appartenant à la catégorie de la défiscalisation immobilière sur les hauts revenus qui est adaptée pour les personnes à la recherche d’une solution efficace pour réduire leur imposition.

Le déficit foncier vous permet de déduire de vos impôts les charges engagées pour l’entretien ou la rénovation d’un bien. Cependant, certaines conditions sont requises pour bénéficier de ce processus de défiscalisation. Il s’agit notamment du régime d’imposition et des charges qui peuvent être déduites du revenu foncier. Cet outil d’exonération de taxes fiscales à l’avantage d’être cumulable avec les lois Pinel et Malraux.

Tous les propriétaires de biens immobiliers ne peuvent pas prétendre à cet avantage fiscal. Seuls ceux qui ont disposé leurs propriétés à une location non meublée (c’est-à-dire à nue) peuvent en bénéficier. En outre, ils doivent être soumis au régime d’imposition réel et non au régime micro-foncier pour être sujets à cet allègement de charges. La location de l’habitation doit avoir duré sur une période de trois années au minimum.

La déduction annuelle ne doit pas excéder le plafond de 10 700 €, sinon l’excédent sera reporté sur l’année suivante. Dans le cas où le déficit serait déduit de l’ensemble de vos revenus, l’excédent sera prélevé sur une période de 6 années. A contrario, si ce sont uniquement vos recettes foncières qui supportent le surplus de vos charges, le prélèvement aura lieu sur une durée de 10 ans.

La SCPI, également appelée pierre-papier, est une société civile de placement immobilier. Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, l’épargnant qui choisit ce type de placement immobilier, achète des parts et confie la gestion à une société dédiée. Il s’affranchit donc de la gestion quotidienne du logement : état des lieux, quittance, travaux, etc.

De son côté, la SCPI utilise l’épargne investie pour acquérir de nouveaux biens, immeubles ou programmes et en assurer la gestion. Les bénéfices sont ensuite redistribués à l’ensemble des associés, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Il existe deux formes juridiques de SCPI : la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable. La SCPI à capital fixe met ses parts en vente au moment de la constitution ou à l'occasion d'une augmentation de capital. La SCPI à capital variable propose ses parts au moment de la constitution, mais également à tout moment lors de la vie de la SCPI.

Le capital social d’une SCPI est au minimum de 760 000 € et la valeur d’une part sociale ne peut pas être inférieure à 150 €.

Comme pour tout investissement immobilier en général, l’investissement en SCPI s’apprécie sur le long terme.

Il existe plusieurs types de SCPI, parmi lesquelles les SCPI de déficit foncier, les SCPI Pinel, les SCPI Malraux, les SCPI de commerces, les SCPI logistiques, les SCPI de bureaux, les SCPI de santé et les SCPI résidentielles. Selon leur profil, ces sociétés commercialisent donc des parts pour des biens de nature différente : maisons, appartements, entrepôts logistiques, Ehpad, etc…

Les SCPI peuvent se regrouper en 3 grandes typologies :

La SCPI ne doit pas être confondue avec la SCI qui signifie société civile immobilière. La différence entre SCI et SCPI réside dans le fait que la SCI permet d’investir dans l’immobilier en direct ou en faisant l’acquisition de parts de SCPI. C’est une structure juridique que choisissent les associés (investisseurs ou membres d’une même famille) pour leurs acquisitions.
La SCPI ne doit pas non plus être confondue avec les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier). Dans les deux cas, on parle de pierre papier et la gestion est assurée par une Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). En revanche, la SCPI se consacre exclusivement au rendement locatif de l’immobilier, tandis que les OPCI investissent également dans des actifs financiers en plus de l’immobilier.

Le Groupement Forestier est une société civile créée en vue de la constitution, l’amélioration, l’équipement, la conservation ou la gestion d’un ou plusieurs massifs forestiers ainsi que de l’acquisition de bois et forêts.

Il existe 2 types de groupements forestiers : les groupements forestiers d’investissement (GFI) et les groupements forestiers fonciers (GFF). Les GFI sont agréés par l’autorité des marchés financiers pour faire appel public à l’épargne et les GFF sont privés. Les GFI font partie de la catégorie des investissements éthiques et responsables

Pour diversifier son patrimoine avec un actif décorrélé des marchés financiers, avec une faible volatilité, tout en prenant en compte ses risques (risque de perte en capital, rendement modeste, risques naturels), les Groupements Forestiers sont un outil pertinent. Investir en forêt via un GF permet également à l'investisseur de bénéficier d'avantages fiscaux (réduction d'IR, réduction IFI, abattement sur la transmission).

Les Groupements Fonciers Viticoles (GFV) sont des sociétés civiles créées pour acquérir et donner en location des vignobles de haute qualité à des viticulteurs professionnels. Chaque vignoble acquis est choisi selon des critères rigoureux : situation, notoriété de l’appellation, réputation, classement de la propriété, perspectives de développement.

L’investisseur achète des parts de ces GFV et perçoit des revenus fonciers avec un régime fiscal favorable (réduction d’IR, réduction d’IFI, exonération partielle des droits de succession et de donation).